Skip to the content

Coronacrisis zorgt voor stevige discrepantie in Belgische vastgoedsector

De impact van de Covid-19 crisis verschilde sterk van sector tot sector. Terwijl de technologiesector kon ‘profiteren’ van de opportuniteiten die de coronacrisis bood, kregen sectoren als toerisme, distributie (ex-voeding) en de horeca forse klappen. Ook de vastgoedsector had het hard te verduren de afgelopen maanden. Dit weerspiegelt zich ook in de aandelenkoersen. De index met de belangrijkste Europese vastgoedbedrijven noteert momenteel circa 10% lager dan begin 2020, terwijl de brede Europese aandelenmarkt een dikke 5% hoger staat. Het prestatieverschil sinds november komt voornamelijk op rekening van de stijgende rentes, maar de underperformance in de maanden voordien is wijten aan de covid-19 crisis.

Covid-19 had een forse impact op de meeste deelsegmenten van de vastgoedmarkt. Een aantal onder hen (o.a. logistiek vastgoed) wisten garen te spinnen bij deze crisis, maar het merendeel (o.a. winkelvastgoed en kantoren) ondervonden er net flink wat hinder van. Ook op de Belgische vastgoedmarkt zagen we deze opmerkelijke divergentie. Logistieke vastgoedspelers zoals VGP, WDP en Montea scoorden al van bij de start van 2020 goed en konden deze prestatie ook vasthouden. Zorgvastgoedspelers zoals Aedifica, Care Property Invest en Cofinimmo hielden relatief goed stand. Befimmo, dat actief is op de kantoormarkt, had het echter moeilijk, net zoals bedrijven die (voornamelijk) actief zijn in winkelvastgoed. Denk onder andere aan Retail Estates, Wereldhave Belgium, Leasinvest en QRF. Vermits we de voorbije weken met veel Belgische vastgoedbedrijven spraken, leek het ons nuttig om een overzicht te geven van de huidige situatie.

Covid-19 versnelt de structurele shift naar e-commerce en ondersteunt logistiek vastgoed

Logistiek vastgoed was één van de relatieve winnaars van de covid-19 crisis dankzij de versnelling in e-commerce, maar ook door uitbreidingen van bijvoorbeeld supermarkten. Covid-19 zorgde in maart vorig jaar voor disruptie in globale bevoorradingsketens en zette bedrijven ertoe aan om meer veiligheidsvoorraden aan te houden in verschillende magazijnen dichtbij de consument in plaats van op één centrale locatie. Covid-19 zorgde echter ook voor een aantal uitdagingen in logistiek vastgoed zoals bijvoorbeeld de vertragingen bij het bekomen van vergunningen.

De vraag naar logistiek vastgoed blijft conjunctuurgevoelig, maar het is wel belangrijk om op te merken dat het segment vandaag een pak minder cyclisch is dan bijvoorbeeld tijdens de financiële crisis van 2008. Toen kampten diverse spelers in dit segment met veel leegstand. Dit komt enerzijds door de structurele trend naar e-commerce en anderzijds doordat de spelers in dit segment lessen hebben getrokken uit de financiële crisis. Ze zijn tegenwoordig veel voorzichtiger op vlak van speculatieve ontwikkelingen van magazijnen. Het merendeel van de ontwikkelingspijplijn is tegenwoordig reeds op voorhand verhuurd, wat een belangrijk verschil vormt met de periode voor de financiële crisis.

Zorgoperatoren kenden een hels 2020, maar zorgvastgoedspelers bleven buiten schot

Het is evident dat Covid-19 een enorme impact had op de operatoren in de woon-zorgsector, op de bewoners, op het personeel en ook op de bezettingsgraad. Hoewel lockdowns of besmettingen de operationele werking in de woon-zorgcentra soms erg bemoeilijkten, werd de huur vorig jaar meestal correct betaald, deels omdat de operatoren hulp kregen van de overheid. Nu de meeste bewoners in de woon-zorgcentra gevaccineerd zijn, zouden de uitbaters in dit segment beterschap moeten kunnen optekenen in de komende maanden. Daarnaast blijft zorgvastgoed ondersteund door structurele trends zoals de vergrijzing. We zien bovendien dat zorgvastgoedspelers als Aedifica of Cofinimmo meer en meer naar het buitenland kijken voor groei (Duitsland, Nederland, VK, Ierland, Finland enzovoort).

Winkelvastgoed heeft het meest te winnen bij het vaccin, maar structurele tegenwind blijft

Reeds voor covid-19 had winkelvastgoed het moeilijk door de structurele shift naar e-commerce. De gezondheidscrisis heeft deze situatie enkel en alleen verergerd door o.a. verplichte sluitingen en forse beperkingen. (Fun)shoppen als ontspanning is voorlopig nog steeds niet mogelijk. Dit heeft in veel gevallen geleid tot al dan niet tijdelijk verlaagde huurinkomsten of zelfs de annulering van de huur gedurende bepaalde periodes. Bijgevolg is winkelvastgoed één van de segmenten die het meeste te winnen heeft bij een succesvolle uitrol van het vaccinatieprogramma.

Binnen winkelvastgoed waren en zijn er ook opvallende verschillen tussen de deelsegmenten. Winkelstraten in het centrum van de stad hebben het lastig. Hun vaak kleinere oppervlakte maakt het bijvoorbeeld moeilijker om afstand te houden. De echte toplocaties doen het nog redelijk, maar de iets mindere locaties hebben het moeilijk. “Out-of-town” vastgoed zoals baanwinkels hielden redelijk goed stand in 2020. Dit komt o.a. doordat klanten hiervoor vaak niet het openbaar vervoer moeten nemen maar makkelijk met de auto kunnen langskomen. Shoppingcenters zitten wat in het midden tussen deze twee segmenten. Het aantal bezoekers in deze centra herstelde aanzienlijk na de eerste lockdown, maar de sluiting van de horeca heeft ook hier nog steeds zijn impact. Om in de toekomst competitief te blijven en bezoekers te blijven lokken is het voor shoppingcenters belangrijk om te moderniseren en hun dienstenaanbod uit te breiden.

Kantoorverhuurders schikken zich naar de veranderende eisen en thuiswerk

Zelfs post-corona zal thuiswerken niet meer weg te denken zijn. Minstens een derde van de Belgische bedrijven is van plan om hun personeel ook deels te laten thuiswerken in de toekomst. Dit heeft natuurlijk zijn impact op de kantorenmarkt. Enerzijds zal de vraag naar oppervlakte dalen. Anderzijds moeten kantoorgebouwen ook worden aangepast om werknemers te verleiden om naar kantoor te komen. We zien daarom dat Belgische vastgoedspelers die (deels) actief zijn in kantoren zoals Befimmo, Cofinimmo en Leasinvest zich hierop aan het voorbereiden zijn door hun kantoren te upgraden. Dit kan onder andere door te voorzien in sportfaciliteiten, winkels enzovoort. Ook de bereikbaarheid van kantoren wordt steeds belangrijker. Deze trend betekent echter niet dat kantoren iets van het verleden zijn. Het kantoor gaat een belangrijke ontmoetingsplaats blijven en we zien dat veel mensen bij 100% thuiswerken het sociaal contact van op kantoor missen.  

Door de grote aanwezigheid van overheidsinstellingen is de Brusselse kantorenmarkt – zeker in het centrum - een pak minder volatiel dan deze in andere grootsteden zoals Parijs en Londen. Kantoren in de Brusselse periferie stonden in 2020 wel wat onder druk. De verwachting is dat de trend naar een verdere regionalisatie van de kantoren zich zal voortzetten in België. Dit betekent dat werknemers de keuze zullen hebben om hun tijd te verdelen tussen thuiswerken en werken op een makkelijk te bereiken regionaal kantoor of het Brusselse hoofdkantoor. In de “war for talent” vormt een flexibele arbeidslocatie een duidelijke troef om nieuwe werknemers aan te trekken.

Analyse en selectiviteit nodig

Uit onze meetings is dus gebleken dat covid-19 een aanzienlijke impact had op de vastgoedmarkt met zowel winnaars als verliezers. Als we voorbij covid-19 kijken zien we daarnaast een aantal structurele trends die de verschillende segmenten van de vastgoedmarkt zullen drijven in de toekomst. Om het kaf van het koren te scheiden is diepgaande analyse en selectiviteit noodzakelijk, vermits elk segment zijn eigen risico’s en opportuniteiten biedt. 

Maxim Gilis

Maxim Gilis

Maxim Gilis behaalde in 2015 een Master Toegepaste Economische Wetenschappen aan de Universiteit Antwerpen. Zijn master thesis handelde over aandelendiversificatie in groeilanden. Vervolgens behaalde hij een aanvullende Master of Finance aan de Antwerp Management School, waar hij onderzoek deed naar duurzaam investeren voor een Europese asset manager. In de zomer van 2016 vervoegde Maxim het team van Econopolis als Fund Management Analyst.